Несмотря на ежемесячные отчеты игроков рынка загородной недвижимости о росте потребительского спроса на те или иные форматы, экономическая ситуация в стране такова, что самым доступным вариантом для россиян в этом сегменте уже долгое время остается только земельный участок без подряда. В преддверии когда-то «высокого» осеннего сезона спроса на землю для строительства дома «СП» публикует мнение экспертов о том, на какие нюансы следует обращать внимание при подобной покупке.
- Оцениваем локацию
В первую очередь, полагают аналитики компании «Метриум», нужно выяснить, насколько участок удален от города, а также определить, есть ли к нему подъездные пути, сколько времени займет дорога до участка на автомобиле или общественном транспорте, где находится ближайшая автобусная остановка или железнодорожная станция.
Не следует упускать из внимания экологический аспект: не лишним будет убедиться, что по соседству не располагается крупная свалка, нет производственных предприятий, полей аэрации и прочих источников загрязнения, способных омрачить загородную идиллию. Чтобы избежать неприятных (или, напротив, быть в курсе приятных) сюрпризов в будущем, стоит обратиться к градостроительному плану территории. Не исключено, что по соседству с поселком в перспективе появится многоэтажный жилой комплекс, новая автомагистраль или мусорный полигон.
- Изучаем участок под микроскопом
В идеале земельный участок должен иметь правильную форму, приближенную к квадрату, и ровный рельеф, тогда строить дом можно будет где угодно — в центре или в углу, в отдалении от соседских построек. Если же надел находится на склоне, то это может затруднить подъезд строительной техники и грузовиков, плюс вокруг дома потребуется обустроить качественный дренаж для отвода лишней влаги с участка и вымывания плодородного грунта. Для таких участков подойдут специальные (чаще — свайные) виды фундамента, и выбор архитектурных проектов будет ограничен. Кроме того, стоит учитывать и расположение относительно сторон света. На северном склоне дольше лежит снег и хуже растут растения, поэтому лучше отдать предпочтение южному направлению.
Не менее важен геологический аспект. Для строительства дома подходят почвы, в которых подземные воды залегают достаточно глубоко от поверхности, что позволит избежать трещин на стенах и перекоса отдельных частей здания при его эксплуатации. С осторожностью стоит отнестись и к соседству с водоемами. Так, участки на нижнем берегу реки в период весеннего половодья могут подтопляться, а постоянная сырость скорее создаст благоприятные условия для насекомых, нежели для людей. Риски есть и в более выгодном расположении на верхнем берегу: он может частично обрушиться в воду, поскольку река постепенно подмывает грунт.
- Учитываем вид разрешенного использования земли
В соответствии с действующим классификатором видов разрешенного использования земельных участков, жилой дом можно построить на участках:
для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1); для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код вида разрешенного использования 2.2), если участок расположен в населенном пункте; для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), если это допускается правилами землепользования и застройки.
На данных участках собственник вправе возвести для постоянного проживания отдельно стоящее здание высотой до 20 метров, имеющее не более 3 наземных этажей.
- Узнаем о коммуникациях
Лучше всего выбрать участок, находящийся неподалеку от общей газовой трубы и источника электроэнергии: чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже будет подключить к ним объект. Также следует заранее обдумать способы подключения к канализации и водопроводу: хорошо, если есть возможность врезаться в магистральные сети, в противном случае нужно бурить скважину и ставить автономную канализационную систему. Первый вариант, естественно, удобнее: о техническом обслуживании заботиться не приходится, достаточно лишь своевременно вносить плату за коммунальные услуги.
- Определяем границы
Закон пока не запрещает продажу неразмежеванных участков. Однако покупка такой земли чревата различными проблемами. Например, при возведении изгороди может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли. И тогда решать вопрос о спорных территориях придется уже через суд. На приобретенной земле могут также находиться посторонние объекты, к примеру, газопровод, проведенный к соседнему дому. Если коммуникации подключены с соблюдением законодательства, суд может встать на сторону соседа, а земельный участок получит обременение, из-за чего его стоимость снизится. Во избежание рисков следует отдать предпочтение земле с установленными границами, а не покупать «кота в мешке». Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал, и ни метром меньше.
- Взвешиваем юридические нюансы
При покупке важно установить собственника земли и характеристики объекта недвижимости, для чего следует заказать выписку из ЕГРН со сведениями о правообладателе, кадастровом номере участка, его назначении, площади, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости. Также выписка позволит получить информацию о наличии обременений и ограничении прав объекта, если таковые имеются.
Стоит также убедиться, что земельный участок не попадает в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями пользования территорией, и обратить внимание на отметки о прохождении газопровода, подземного кабеля и так далее — такие нюансы ставят под вопрос возможность строительства.
Собственник также вправе ничего не строить на участке, однако оставить объект недвижимости без внимания не должен. Землю необходимо поддерживать в ухоженном состоянии, в противном случае можно схлопотать штраф, например, за неиспользование объекта недвижимости по целевому назначению или за нескошенный борщевик, а в некоторых случаях ее вообще могут изъять у собственника.
Если же земля приобреталась именно под строительство дома, то перед началом работ необходимо получить топографический план, ситуационный план и технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций.
Также нужно известить о своих намерениях местную администрацию, приложив к уведомлению копию паспорта, копию правоустанавливающих документов на участок (если права не зарегистрированы в ЕГРН) и описание внешнего вида объекта строительства (если строительство будет вестись на территории исторического поселения). В течение семи рабочих дней администрация муниципалитета даст ответ о том, допустимо ли размещение объекта на данном участке. Еще одно уведомление в орган местного самоуправления нужно будет подать в течение месяца после завершения строительных работ. В Подмосковье, например, и то, и другое можно сделать через областной сайт госуслуг, при этом получать разрешение на строительство и согласовывать архитектурно-градостроительный облик объекта не нужно.
— Выбор подходящего формата загородной недвижимости во многом обусловлен целями покупателя, — резюмирует директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова,. — Если потребитель хочет жить в собственном доме «здесь и сейчас», он скорее обратит внимание на объекты вторичного рынка. Если же клиент может позволить себе повременить с переездом и нацелен на сохранение денег, участки без подряда станут хорошим вариантом: приобрести землю можно сегодня, а начать строительство тогда, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется.
Разумеется, далеко не каждый участок ликвиден. При выборе необходимо обратить внимание на его юридический статус, транспортную доступность, природное окружение, особенности ландшафта и так далее. Не стоит забывать о таком важном моменте, как наличие инженерных коммуникаций. Продавец может озвучить минимальную стоимость «голой» земли, а потом вдруг возникнут дополнительные расходы. Обязательный минимум — это подъездные пути и электричество. Решить вопрос с газо-, водоснабжением и канализационной системой можно решить уже самостоятельно.
Загородная недвижимость
Российский олигарх Роман Абрамович купил самую дорогую виллу Израиля
Горожане массово бросились арендовать любую загородную недвижимость
В следующем году почти 11 тыс. подмосковных дольщиков получат ключи от новых квартир
В Италии сотни домов выставлены на продажу за 1 евро
Все материалы по теме (96)