Столичные «хрущевки» на фоне «путинских скворечников» выглядят хоромами - «Последние новости»
В России «тучные нулевые» годы начала века вспоминают теперь практически с такой же теплой ностальгией, как и времена «брежневского застоя». Тогда на рынке недвижимости делали погоду и были весьма востребованы квартиры с большими площадями и «лишними» помещениями. Однако начавшаяся на излете первого десятилетия нового тысячелетия (и не закончившаяся до сих пор) череда финансовых катаклизмов заметно снизила пыл застройщиков и мощно ударила по платежеспособности населения. В результате покупатели жилья вынужденно переориентировали свои интересы на жилые объекты с более скромными габаритами. Застройщики не оставили этот тренд без внимания, предлагая гражданам все более компактные и бюджетные варианты.
Естественно, вторичный рынок не остался в стороне. Проанализировав структуру экспозиции в этом сегменте столичной недвижимости, эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» пришли к выводу, что по сравнению с 2010 годом спрос на подержанные «малогабаритки», всегда находившийся на высоком уровне, вырос еще аж в 4,5 раза.
Как говорит директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Михаил Куликов, наиболее широко представлена на рынке Москвы категория малогабаритных «однушек», на долю которых приходится 12% всего существующего предложения.
— На накопление в экспозиции этих лотов влияет еще и поведение покупателей, — отметил эксперт. — Малогабаритная однокомнатная квартира — это, так сказать, разменная монета рынка недвижимости, обычно ее приобретают приезжие из регионов, пытающиеся закрепиться в столице, люди, у которых изменилась жизненная ситуация (развод, разъезд с родственниками и так далее, а также переезжающие из-за ухудшения материального положения. Также малогабаритные «однушки» выбирают те покупатели, которые в условиях экономической нестабильности не могут обременять себя кредитом или потратить все имеющиеся у них накопления. Для многих такое жилье является промежуточным вариантом, поэтому вскоре оно возвращается в экспозицию. Что же касается двух- и трехкомнатных малометражных квартир, то здесь ситуация другая — их покупают семьи, иногда с детьми, а они гораздо реже меняют свои жилищные условия.
Эксперты рынка также отметили, что выставляющие на продажу свои малогабаритные лоты собственники, зная о сложившейся ситуации на рынке жилья, очень часто завышают их первоначальную стоимость. Прекрасно понимая, что в нынешних условиях такое жилье является довольно дефицитным, они также очень неохотно соглашаются на дисконт. Если все же их удается склонить к предоставлению скидки, то ее размер обычно крайне незначителен. Согласно аналитическим сведениям «ИНКОМ-Недвижимости», если в целом на столичной «вторичке» на средневзвешенный размер дисконтной скидки сейчас колеблется у отметки в 6,3%, то в категории малогабаритного жилья это показатель находится на уровне 3%.
В то же время, подчеркивает Михаил Куликов, именно невысокая цена является главным конкурентным преимуществом малогабаритного жилья перед своими полнометражными аналогами, так что завышение реальной стоимости предложения даже на 200−300 тысяч рублей легко может отпугнуть покупателей. Однако если собственники подобных квартир не спешат с продажей, отмечает он, то с учетом повышенного интереса к своим объектам люди предпочитают держать их в экспозиции месяца 2−3, чтобы еще попробовать сыграть на повышение.
Что же представляют из себя такие малогабаритные квартиры в техническом плане? Подводя под это определение лоты на экспозиции, специалисты по недвижимости оперируют средними метражами квартир в типовом советском жилищном фонде, проще говоря — в «хрущевках». Для однокомнатных квартир таким показателем является общая площадь, не превышающая 30 квадратных метров, для двухкомнатных — 41 квадратный метр, для трехкомнатных — 55 квадратных метров.
По подсчетам аналитиков, на столичном рынке подержанного жилья в границах старой Москвы на долю объектов подобного метража относится 12% однокомнатных, 8% двухкомнатных и 5% трехкомнатных лотов. В подавляющем большинстве случаев это квартиры в «хрущевках» определенных серий с маленькими кухнями и сидячими ваннами (например, дома серии 1−464, где встречаются «двушки» с общим метражом всего 30 квадратных метров), а также жилье в домах гостиничного типа с коридорной системой.
К наиболее типичным столичным районам, где сосредоточена самая малобюджетная и малогабаритная недвижимость, специалисты рынка относят восток и юго-восток столицы, в том числе и районы, расположенные за МКАД. Чуть более дорогие объекты — трехкомнатные «малогабаритки» — представлены в САО и, в частности, в районе Аэропорт.
Конечно, очень печально, что большинство жителей и гостей столицы из-за продолжающегося несколько лет падения своих доходов в настоящее время могут позволить себе приобретать только малогабаритное жилье. Но гораздо печальнее тот факт, что уже в ближайшей перспективе 30-метровые квартиры в домах-«хрущевках» вполне могут рассматриваться как своеобразная роскошь.
Все дело в том, что в течение только лишь одного 2019 года количество малогабаритных квартир на «вторичке» увеличилось на 22%, в основном за счет «однушек», перешедших с первичного рынка. А это в основном как раз те самые мини-студии с рекордно маленьким метражом — всего 11 квадратных метров, что даже меньше, чем парковочные места в некоторых жилых комплексах, меток прозванные в народе «путинскими скворечниками».
Радует пока только то, что пополнение экспозиции в целом на «вторичке» стимулируется деятельностью покупателей-инвесторов в сегменте новостроек, которые зачастую спешат перепродать квартиру до оформления свидетельства о собственности, чтобы избежать уплаты налогов. Однако малогабаритные варианты не вызывают у них большого интереса, поскольку прибыль от реализации такого жилья меньше, чем объектов той же комнатности, но в «традиционных» размерах. Поэтому большинство микроквартир в новостройках приобретается все же для личного проживания и сдачи в аренду, а срок их перехода во вторичный сегмент зависит от жизненных планов собственников.
Новости недвижимости: Эксперты: цены на жилье в России взлетят на 25%
Проблемы недвижимости: Реновация: Снос пятиэтажек в Москве разорил строителей на сто миллиардов
